记者叶麦穗广州报道

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近期，有关存量房贷下调的呼声渐起。目前，已有多家银行表态未来有望调整存量房贷利率。

有助于降低居民还贷压力

7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办举行的2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示，人民银行支持和鼓励商业银行按照市场化、法制化的原则，与借款人自主协商，变更合同约定，或者是用新发放贷款置换原来存量的贷款。

邹澜表示，个人住房贷款余额上半年总体略有减少，主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化。其中包括居民使用存款或者减少其他投资，提前偿还存量贷款大幅增加。

“这是居民资产配置的调整，对居民住房需求并不构成影响。”邹澜进一步表示，尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点引导房贷利率下降，但合同约定的LPR(贷款市场报价利率)加点幅度在合同期限内固定不变，导致了前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加是有比较大的关系。

随后央行、国家外汇管理局8月1日召开了2023年下半年工作会议。会议明确，下半年，要指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

8月20日，人民银行、金融监管总局、证监会联合召开电视会议，强调“要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。”

存量房贷利率被关注主要是，今年一季度，鉴于新增房贷利率和存量房贷利率存在较大利差，部分居民提前偿还房贷的情况增多，引起了市场和金融机构的关注，调降存量房贷利率的市场呼声一浪高出一浪。

招联首席研究员董希淼表示：“存量房贷调整工作应遵循‘依法’‘有序’两个原则。‘依法’，即存量房贷合同由银行与借款人签订，利率条款变更也应在指导意见之下，由借贷双方依法协商一致；‘有序’，即存量房贷利率调整不会‘一刀切’，可能主要针对利率明显偏高的部分存量房贷，可根据利率高低分别确定不同的下调幅度，也可以是阶段性下调。”

中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏表示，今年以来，市场上围绕降低存量房贷利率展开了较多讨论，央行适时推出调降存量房贷利率的举措，能够有效降低购房者的负担。

娄飞鹏表示：“央行提出指导商业银行依法有序调整存量房贷利率是对前期政策引导的延续，有助于稳定房地产市场、稳定房贷规模，也有助于降低居民还贷压力，推动恢复和扩大消费，进而稳定经济增长。”对银行净利润会有影响

截至今年6月末，我国个人住房贷款余额约为38.6万亿元。根据中银证券（601696）分析师朱启兵推算，计算2016年以来存量贷款加权平均利率约为5.18%，与2023年6月末个人住房贷款加权平均利率4.11%相差107bp，存量和增量贷款价格差异较大。其中贷款加权平均利率较高主要是2017年四季度-2022年一季度期间的新发放房贷，共计24.6万亿元，加权平均利率为5.51%。按保守估计，调整利率较高部分存量房贷利率30bp，将对应减少银行的年利息收入超700亿元，占2022年银行业2.3万亿净利润比例约为3%，对应居民而言，100万贷款每年减少利息负担2136元；按乐观估计，调整全部存量贷款利率100bp，将对应减少银行的年利息收入3860亿元，占2022年银行业净利润比例约为16.8%，对应居民而言，100万贷款每年减少利息负担6996元。整体来看对于银行影响可能在3%-16.8%之间，若5年期LPR继续调降，对于银行净利润影响还将加大。

海通国际分析师梁中华估算，存量房贷当前的加权平均执行利率或在4.8%附近。如果本轮存量房贷利率的调整目标为最新投放的利率水平，即4.14%(2023年一季度的平均利率)，那么两者差距超过60bp。截至今年上半年，存量的个人住房贷款余额总计38.6万亿元，如果按照60bp的幅度进行利率调整，或将对应减少银行的年利息收入超2000亿元，占2022年银行业2.3万亿净利润的比例约10%。如果按照40bp的调整幅度进行估算，对银行净利润的影响或缩减至6.7%。边际上，降低存量房贷利率会直接减少居民的月供支出，对消费起到一定的支撑作用。

兴业证券的研报也表示，如果存量按揭贷款的加点幅度下调60bp，对于银行平均资产收益率的影响为7bp左右。随着存量房贷利率和企业贷款利率的下调会导致银行资产收益率的进一步下行，此时需要通过存款利率的下调，来保持净息差的稳定，且存款下调幅度可能适当高于贷款利率的下调幅度，以维持金融体系稳定。兴业证券测算，在银行贷款利率收益率下行10bp，活期存款利率下调5bp、定期存款利率下调15bp的情景下，银行净息差的提升幅度在2-3bp；可见，为了保持净息差的稳定，贷款利率的下行需要匹配更大幅度的存款利率下调。